< Back

פרויקט פינוי בינוי | קובי אלקיים נדלן בע"מ

Q: מה ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי לתמ"א 38?

פינוי בינוי עוסק בדרך כלל במתחם ובתכנון מחדש של הסביבה, כולל שטחי ציבור ותשתיות, ולא רק בבניין בודד. תמ"א 38 כבר אינה בתוקף, ובמדריך המלא מוסבר מה המסלולים החלופיים.

Q: מי מחליט כמה דירות ייבנו?

מוסדות התכנון, באישור התוכנית. היזם מגיש את התוכנית, אבל את מספר הדירות, הגובה ושטחי הציבור קובעת התוכנית שאושרה.

Q: האם כל בעלי הדירות מקבלים אותה תוספת?

מדריך ההסכם של הרשות ממליץ על מפתח תמורה אחיד לכל טיפוס מבנה, כתוספת זהה במטרים או כאחוז משטח הדירה. ההסכם עצמו יכול לקבוע הסדרים שונים.

Q: מי משלם ליועצים של בעלי הדירות?

לפי מדריך ההסכם של הרשות, היזם נושא בדרך כלל בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח שבעלי הדירות בוחרים. מומלץ שההסכם יפרט את שכר הטרחה של כל אחד מהם, כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך.

Q: כמה זמן מראש מודיעים על פינוי?

מדריך ההסכם של הרשות ממליץ שמועד הפינוי יהיה לפחות 120 יום ממועד ההודעה. המועד המחייב הוא מה שנקבע בהסכם שלכם. לכל התהליך, מההתארגנות ועד המפתח, ראו פינוי בינוי – המדריך המלא. רוצים לדעת מה אפשרי בבניין שלכם? לבדיקת היתכנות ראשונית לבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com. אפשר גם לקרוא על בדיקת היתכנות להתחדשות עירונית בבניין שלכם.

פרויקט פינוי בינוי

עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.

בקצרה: פרויקט פינוי בינוי הוא מתחם מגורים ותיק שנהרס ונבנה מחדש לפי תוכנית מאושרת. הפרויקט מורכב מארבעה רכיבים: דירות תמורה שחוזרות לבעלי הדירות, דירות למכירה שמממנות את הבנייה, שטחים ותשתיות לציבור, ומערכת הסכמים שקושרת את כולם. הדמיה מראה איך הבניין ייראה. את מה שבאמת מגיע לכם קובעים התוכנית וההסכם.

מה זה פרויקט פינוי בינוי

לפי כל זכות, פינוי בינוי הוא תוכנית להתחדשות עירונית שבה נהרס מתחם מגורים ומוקם במקומו מתחם חדש ומודרני. בזמן הבנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי, ובסיומה הם חוזרים לדירה חדשה לפי התנאים שסוכמו. פרויקט יכול להתקדם במסלול רשויות, שבו הרשות מקדמת את התכנון, או במסלול יזמי, שבו היזם נושא בעלויות התוכנית.

כדי לקבל פרופורציה: לפי סיכום שנת 2025 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כפי שדווח באתר מרכז הנדל"ן, אושרו באותה שנה 186 תוכניות מפורטות לפינוי בינוי. באותה שנה ניתנו היתרי בנייה ל-13,066 יחידות דיור בפינוי בינוי.

ממה מורכב הפרויקט

דירות התמורה

אלה הדירות שחוזרות לבעלי הדירות הקיימים במקום הדירות הישנות. מדריך ההסכם של הרשות ממליץ על מפתח תמורה אחיד: תוספת זהה במטרים לכל דירה, או אחוז קבוע משטח הדירה. לכל טיפוס של מבנה אפשר לקבוע מפתח אחר, אבל בתוך כל טיפוס המפתח צריך להיות אחיד. את הפירוט המלא תמצאו במדריך התמורות בפינוי בינוי.

דירות למכירה

הדירות הנוספות שהתוכנית מאפשרת נמכרות בשוק. מהמכירות האלה היזם מממן את התכנון, הבנייה, הדיור החלופי והערבויות, ומשם מגיע גם הרווח שלו. היחס בין דירות התמורה לדירות שנמכרות קובע אם הפרויקט כלכלי.

שטחי ציבור, חניה ותשתיות

תוכנית להתחדשות עירונית כוללת לרוב גם צורכי ציבור, כמו שטחים למבני ציבור, שטחים פתוחים, הרחבת דרכים ותשתיות. החניה היא בדרך כלל רכיב עלות משמעותי. ההיקף נקבע בתוכנית, בהתאם לדרישות של ועדות התכנון ושל הרשות המקומית.

שלביות

במתחם של כמה בניינים לא תמיד הורסים הכל בבת אחת. התוכנית או ההסכם יכולים לקבוע שלבי ביצוע. לכן חשוב שכל בעל דירה ידע לאיזה שלב הוא שייך, מתי הוא צפוי להתפנות ומתי לחזור.

מי מעורב בפרויקט

בצד של בעלי הדירות פועלים נציגות, עורך דין, מפקח ושמאי מטעמם, ולפעמים גם יועץ חברתי. בצד השני נמצאים היזם, הקבלן המבצע והבנק המלווה. מוסדות התכנון מאשרים את התוכנית, הוועדה המקומית נותנת את ההיתר, ובהרבה ערים פועלת גם מינהלת להתחדשות עירונית. מפה מלאה של הגורמים יש במדריך מי עושה מה בפינוי בינוי.

המסמכים שמגדירים את הפרויקט

התוכנית (תב"ע) – קובעת כמה מותר לבנות, באיזה גובה ולאילו שימושים. איך היא מאושרת מוסבר במדריך איך מאושרת תוכנית פינוי בינוי.
הסכם הפינוי בינוי – קובע מה כל בעל דירה מקבל, את הערבויות, את לוחות הזמנים ואת תנאי היציאה.
המפרט הטכני – קובע מה יהיה בדירה החדשה ובשטחים המשותפים. הוא צריך להיות מצורף להסכם.
הסכם הליווי הפיננסי – ההסכם בין היזם לבנק המלווה. דרכו מונפקות הערבויות לבעלי הדירות.
שומה וטבלת הקצאה – לפי מדריך הרשות, שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירות הקיימות. על בסיס ההערכה הזאת נקבעות ההקצאה ושיוך הדירות החדשות.

השלבים בקצרה

לפי מדריך ההסכם של הרשות, ההסכם נכנס לתוקף רק כשמתקיימים תנאים מתלים: הסכמת הרוב הנדרש, תוכנית מאושרת, היתר בנייה והסכם מימון. רק אחרי זה מגיעים שלב הפינוי, שלב ההריסה והבנייה ושלב האכלוס. המדריך ממליץ שמועד הפינוי יהיה לפחות 120 יום מיום ההודעה. מסירת הדירות והשטחים המשותפים נעשית אחרי בדיקת ליקויים. הסבר על התנאים יש במדריך תנאים מתלים בהסכם פינוי בינוי.

מה בעל דירה מקבל בפרויקט, מעבר לדירה

הדירה החדשה היא רק חלק מהעסקה. בזמן הבנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי, ולכן ההסכם צריך להסדיר מי משלם את שכר הדירה וההובלות ולכמה זמן. מדריך ההסכם של הרשות מפרט כמה סוגי ערבויות שמגינים על בעלי הדירות לאורך הפרויקט:

ערבות מכר – מגינה על בעל הדירה אם הפרויקט נכשל. היא בתוקף עד קבלת הדירה החדשה.
ערבות שכירות – ערבות בנקאית שמבטיחה את תשלום שכר הדירה החודשי בתקופת הבנייה.
ערבות מיסים – מכסה מיסים שעלולים לחול בגלל העסקה.
ערבות רישום – מבטיחה שהיזם ירשום את הבניין החדש ואת הזכויות בדירות.

המדריך ממליץ גם שהיזם יעדכן את בעלי הדירות על התקדמות הפרויקט לפחות פעם בחצי שנה, ושלא יבצע שינויים בתוכנית בלי הסכמת הנציגות ובעלי הדירות.

רשימת בדיקה: מה לבקש לראות לפני שמתלהבים מהדמיה

באיזה שלב נמצאת התוכנית: רעיון, הגשה, הפקדה או אישור.
כמה דירות התוכנית מאפשרת וכמה מהן הן דירות תמורה.
מה מפתח התמורה, והאם הוא אחיד לכל טיפוס דירה.
אילו שטחי ציבור ותשתיות התוכנית דורשת.
האם יש שלביות, ולאיזה שלב שייך הבניין שלכם.
האם מפרט טכני מחייב מצורף להסכם.
מי הבנק המלווה, ואילו ערבויות יינתנו ומתי.

טעויות נפוצות

להתייחס להדמיה כהתחייבות – הדמיה היא לא תוכנית ולא הסכם.
להתעלם מהשלביות – בעל דירה בשלב האחרון יכול לחכות הרבה יותר זמן משכנו.
לא לבקש מפרט מחייב – "מפרט ברמה גבוהה" זה לא מפרט.
לחשוב שהתמורה נקבעת בדירה שלכם בלבד – היא נגזרת מהכלכליות של המתחם כולו.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי לתמ"א 38?